Pani Króliczek: Gdzie szukać mieszkania?/ Deweloper, rynek wtórny, zgm, licytacje komornicze/ 158
piątek, 10 lutego 2017

Gdzie szukać mieszkania?/ Deweloper, rynek wtórny, zgm, licytacje komornicze/ 158




Jakie mieszkanie kupić? Gdzie go szukać? Pewnie wielu z Was zastanawia się, jak zabrać się za to poważne przedsięwzięcie, skąd wziąć środki i wreszcie najważniejsze – jakie mieszkanie kupić. Na pewno wszyscy słyszeliście o rynku wtórnym oraz pierwotnym, ale czy interesowaliście się także alternatywnymi rozwiązaniami, takimi jak ZGM lub licytacja komornicza?



LISTA PRIORYTETÓW

Zanim rozpoczniecie gorączkowe poszukiwania zastanówcie się, na czym zależy Wam najbardziej. Jakie są Wasze priorytety? Ile pieniędzy możecie przeznaczyć na nowe lokum? Z czego możecie zrezygnować? Warto wszystkie przemyślenia zapisać na kartce i mieć ją przy sobie w trakcie oglądania mieszkań. Sporządzając listę warto wziąć pod uwagę następujące aspekty:

  • lokalizację – dojazd do pracy, przedszkola, szkoły, sklepu, apteki i mnóstwa innych miejsc, z których korzystamy niemal codziennie;
  • koszty – czy w związku z chudszym portfelem jesteś skłonny zamieszkać dalej od centrum, dojeżdżać dłużej, zrezygnować z dodatkowego pokoju itp?
  • metraż – dla ilu osób kupujesz mieszkanie, czy planujesz powiększyć rodzinę, masz zwierzaki, czy planujesz je niebawem adoptować?
  • standard – czy masz czas, umiejętności i pieniądze na remont? Czy może chcesz wnieść ubrania i mieszkać?
Kiedy już odpowiesz sobie na powyższe pytania okaże się, że z zawrotnej ilości ofert dostępnych na różnorodnych portalach, tylko niewiele spełnia Twoje kryteria. Eliminacja mieszkań, które nie wpisują się w Twoje potrzeby, pozwoli Ci zaoszczędzić sporo czasu.


O plusach (i minusach) mieszkania od dewelopera pisałam już tutaj.  A jak wygląda sytuacja związana z rynkiem wtórnym lub ZGM? Poniżej przedstawię zalety i wady każdego z rozwiązań.


mieszkanie od dewelopera koszty, ile kosztuje mieszkanie od dewelopera


Rynek wtórny

Gdy kupujemy mieszkanie od poprzedniego właściciela musimy pogodzić się z tym, że jest urządzone zgodnie z jego (dobrym lub niekoniecznie) gustem. Zaletą mieszkań z rynku wtórnego jest z pewnością duża liczba ofert oraz niższa cena niż w przypadku mieszkań od dewelopera. Ponadto obecnie w ramach MDM obowiązują dopłaty do zakupu lokum od poprzedniego właściciela. Co należy sprawdzić, oglądając mieszkanie?

  • stan techniczny mieszkania/budynku – kuszące oferty zwykle zawierają w sobie łyżkę dziegciu. Koniecznie spytaj o instalację elektryczną, wod-kan, rok budowy oraz termoizolację;
  • koszty eksploatacji – poproś o faktury za poprzednie lata za prąd, gaz, wodę i wszelkie inne opłaty. Zaniedbanie tego kroku grozi potem wysokimi rachunkami;
  • zadłużenie – sprawdź w księdze wieczystej lub w spółdzielni czy mieszkanie nie jest obciążone!
  • ilość właścicieli – może się zdarzyć, że mieszkanie jest własnością kilku osób, które np. otrzymały je w spadku, a teraz chcą je szybko spieniężyć. Warto sprawdzić czy na sprzedaż zgadzają się wszyscy, żeby oszczędzić sobie potem problemów i stresu;

Co nas czeka w takim mieszkaniu? To już kwestia absolutnie indywidualna. W niektórych mieszkaniach wystarczy pewnie tylko pomalować ściany i można się wprowadzać, a w innych bez generalnego remontu się nie obejdzie. Zależność jest oczywista – im tańsze mieszkanie tym więcej pracy. Jeśli jednak wolicie tak jak ja, urządzić wszystko po swojemu, warto się zastanowić czy jest sens inwestować w mieszkanie wyremontowane przez poprzedniego właściciela. Jeśli przyjdzie wam skuwać nowe płytki, wymieniać zabudowę kuchni w wysokim standardzie, zamieniać wannę na prysznic, to może szkoda za to wszystko płacić. J


rynek wtórny cena za m2, średnie ceny mieszkań w,


Zakład Gospodarki Mieszkaniowej

Kolejną możliwością jest zakup mieszkania z ZGMu, czyli Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej. Sprzedaż realizowana jest w formie przetargu, którego data podawana jest do wiadomości kupujących zwykle za pośrednictwem strony internetowej. Przed licytacją jest zwykle możliwość obejrzenia mieszkania, jednak zdarza się, że oględziny są organizowane tylko raz, np: przez 15 minut o 9 rano w środku tygodnia. Ze zrozumiałych względów nie wszyscy będą mogli sobie pozwolić na tego typu poszukiwania.

Jakie są plusy tego rozwiązania? CENY. Choć kwota, którą znamy przed przetargiem jest tylko wyjściowa, zdarzają się prawdziwe okazje. Jeśli nie spieszycie się z przeprowadzką lub szukacie mieszkania na wynajem, warto obserwować ogłoszenia.

Minusów jest niestety dużo więcej. Najczęściej zbywane nieruchomości są w opłakanym stanie, nadają się tylko do generalnego remontu. Na przykładzie Gliwic mogę stwierdzić, że większość z nich jest w starych budynkach lub kamienicach, w których niekoniecznie wiele się działo w kontekście spółdzielni lub wspólnoty. Po wejściu często widać, że fundusz remontowy nie wystarczał nawet na podstawowe naprawy. Zdarzają się mieszkania z toaletą na korytarzu (!). Niestety nigdy nie mamy też pewności ile w końcu trzeba będzie zapłacić. Warto uważać, żeby w gorączce licytowania nie przepłacić, bo można potem gorzko tego żałować. Trzeba także liczyć się z koniecznością wniesienia wadium, zwykle 5-10% wartości mieszkania. W razie przegranej licytacji wadium jest zwracane.

Jeśli jednak nie boicie się remontu, nie interesuje Was mieszkanie urządzone przez kogoś innego, a dodatkowo lubicie wyzwania i szukacie mieszkań wyjątkowych, w kamienicach, na strychach, w centrum - to na pewno warto.


mieszkanie w kamienicy kupie ,szukam mieszkania w kamienicy, czy warto kupic mieszkanie w kamienicy


Licytacje komornicze

Podobnie sprawa wygląda w przypadku licytacji komorniczych. Zwykle cena wywoławcza to ok ¾ oszacowanej wartości nieruchomości. W tym przypadku także wnosimy rękojmię, ok. 10%. Licytacje odbywają się w różnych godzinach, tak samo jak oglądanie, jednak praktyka wskazuje raczej na godziny ranne i wczesnopołudniowe, co w przypadku pracy na etacie może być nie lada barierą. Pamiętajcie by dokładnie sprawdzać wszystkie informacje o danym mieszkaniu, szczególnie te, które napisane są małym druczkiem! Licytacja może być szansą na kupienie mieszkania w naprawdę korzystnej cenie.

licytacje komornicze mieszkań


Jak to wygląda na przykładzie rzeczywistych ofert?
Weźmy Gliwice, które są mi bliskie i w których kiedyś także szukałam własnego M. Aktualnie ZGM oferuje mieszkanie w ścisłym centrum, 58 m2, w cenie wywoławczej ok. 135 000 zł. Co ciekawe, nie jest to kompletna ruina, jednak bez kucia tynków, gładzi oraz wymiany instalacji raczej się nie obędzie. Wadium 6 800 zł, do zwrotu w razie nie wygrania aukcji, dwukrotna możliwość obejrzenia - w poniedziałek 14:05 do 14:20 lub wtorek dwa tygodnie później od 9:40 do 9:50. Tak jak pisałam, dla etatowców godziny wprost wymarzone :) Dla porównania, mieszkanie od developera w podobnej okolicy i metrażu to już wydatek rzędu 270 000-280 000 zł. Różnica kolosalna, do tego należy jeszcze przecież doliczyć koszty wykończenia, mebli itp. No dobrze, a co oferuje rynek wtórny? Dla przykładu, mieszkanie w dobry standardzie, do lekkiego odświeżenia, w tej samej okolicy co powyższe lokale w cenie 205 000 zł za 57m2. Jak widać powyżej różnice w cenie, standardzie i dodatkowych kosztach są znaczące i koniecznie trzeba wziąć je pod uwagę przed zakupem.



Poniżej zestawienie zalet oraz wad każdego rozwiązania:


wady i zalety mieszkania od dewelopera, zgm, wady i zalety mieszkania z rynku wtórnego, mdm rynek wtórny

A jakie są Wasze doświadczenia związane z zakupem mieszkania? Posiadacie już własne, wymarzone cztery kąty czy wciąż szukacie? :-)

Sprawdźcie także, jakie są dodatkowe koszty kredytu hipotecznego i dowiedzcie się, czy warto nadpłacać kredyt!

Pozdrawiam ciepło!
Ania

4 komentarze

  1. Ciekawe zestawienie. Muszę przyznać, że nigdy nie pomyślałabym o licytacji komorniczej, jeżeli chodzi o mieszkania. Co prawda nie szukam nowego lokum, ale z ciekawości sprawdzę, na czym to dokładnie polega. Nie wiem jednak, czy bym się zdecydowała na taką formę - to jednak trochę kupowanie kota w worku...

    OdpowiedzUsuń
  2. Szukam mieszkania i właśnie zastanawiam się, czy wybrać rynek wtórny czy dołożyć trochę kasy i kupić deweloperkę..

    OdpowiedzUsuń
  3. Planuję zakup zdecydowanie deweloperski. Byłem najemcą w czterech mieszkaniach, z których dwa mieściły się na osiedlach deweloperskich, w których byłem pierwszym lokatorem. Powiem, że zdecydowanie przyjemniej żyło mi się na osiedlach deweloperskich. Niestety, nie mam zbyt wielu znajomych będących w stanie mi odradzić lub polecić dewelopera, dlatego szukam w google hasłami typu "inwestycje deweloperskie kraków" i staram się ocenić samodzielnie ofertę.

    OdpowiedzUsuń
  4. Nice post. I learn something totally new and challenging on blogs I stumbleupon everyday.
    It will always be helpful to read through articles from other writers
    and practice something from other sites.

    OdpowiedzUsuń

TOP