Pani Króliczek: Finanse/ Nadpłata kredytu hipotecznego - czy warto?/ 148
środa, 18 stycznia 2017

Finanse/ Nadpłata kredytu hipotecznego - czy warto?/ 148



Jeżeli tak jak ja jesteście (nie)szczęśliwymi posiadaczami mieszkania na kredyt, a w waszym życiu pojawiła się dodatkowa gotówka, pewnie zastanawiacie się co z nią zrobić...



A możliwości jest mnóstwo. Możecie na przykład:

1. Zaszaleć i wybrać się na porządne zakupy
2. Wyjechać gdzieś daleko i odpocząć od codzienności
3. Nadpłacić kilka rat

1 i 2 opcja wydaje się najbardziej atrakcyjna 🙂 Ja jednak zdecydowałam się na opcję numer 3. Dlaczego?

Wszyscy wiemy, że im szybciej pozbędziemy się kredytu tym lepiej. Jednak banki skutecznie nas do tego zniechęcają, żądając przez pierwszych kilka lat dodatkowych opłat za nadpłatę. Poniżej przedstawię trzy scenariusze, a wraz z nimi zyski i straty płynące ze wcześniejszej spłaty hipoteki.

Ważne!

 * Dla wszystkich scenariuszy przyjmuję oprocentowanie stałe przez cały okres kredytowania w wysokości 4% (wliczając Wibor 6m).
  *  W każdym z przypadków kredyt bierzemy na 30 lat i na całą kwotę naszego nowego lokum.
   *  Zawsze nadpłacamy 20 tys. zł.


Scenariusz I

Kupujemy mieszkanie w tańszej części Polski, powiedzmy za 170 000 zł. Kredyt bierzemy na 30 lat i planujemy go spokojnie spłacać przez cały ten czas. Na szczęście rata nie obciąża nadmiernie domowego budżetu i wynosi ok. 811 zł. Ile zwrócimy bankowi? Jeśli do kwoty kredytu dodamy tylko odsetki zawarte w racie, po 360 miesiącach i całkowitej spłacie nasz portfel będzie lżejszy o ok. 170 000 plus 122 000 zł (same odsetki).

Podsumowując, mieszkanie warte 170 000 zł będzie kosztowało nas 292 000 zł. Jest szansa, że jego cena wzrośnie przez te 30 lat, rekompensując nam koszty kredytu… jednak nie liczyłabym na aż tyle.
Nie wygląda to dobrze, prawda?

Ok, powiedźmy więc, że po 4 latach spłacania rat udało nam się odłożyć jakąś większą kwotę. Otrzymamy spadek po nieznanym wujku z Ameryki lub wygramy na loterii ;-) Co zrobić w tej sytuacji? Schować pieniądze do skarpety czy zafundować sobie wakacje życia? Z punktu widzenia Waszego interesu spłacałabym kredyt. Dlaczego?

Zobaczmy, co się stanie z ceną całkowitą, jeśli w 48 miesiącu nadpłacimy 20 000 zł. Cena końcowa spadnie o ok. 30 000 zł i wyniesie 262 000 zł (zamiast 292 000 zł). Wygląda dobrze? Oczywiście banki nie chcą tracić pieniędzy przez wcześniejsze spłaty i próbują nas od tego powstrzymać wprowadzając dodatkowe opłaty (zwykle w wysokości 2% ich wartości) przez pierwsze kilka lat (standardowo nie dłużej niż 5). Jednak, jeśli weźmiemy pod uwagę potencjalne oszczędności, te 400 zł „kary” (20 000 x 2%) nie wydaje się już tak straszne.

Podsumowując:

Całkowity koszt spłaty kredytu – 292 tys.
Z nadpłatą 20 tys. – 262 tys.

Scenariusz II

Tym razem kupujemy droższe mieszkanie. Załóżmy cenę (i kredyt) na poziomie 300 000 zł. Za własne lokum będziemy płacić ok. 1450 zł przez 30 lat, oddając bankowi ok. 215 000 zł samych odsetek. Podniesie to cenę naszego mieszkania do 515 000 zł (!) Co się jednak stanie, jeśli zdecydujemy się nadpłacić kredyt? Po 8 latach (w 96 miesiącu) wpłata 20 000 zł pozwoli nam zaoszczędzić ok. 25 000 zł. Tym razem nie zapłacimy żadnego haraczu, ponieważ okres „kary” minął bezpowrotnie ;-)

Całkowity koszt spłaty kredytu – 515 tys.
Z nadpłatą 20 tys. – 490 tys.


Scenariusz III

Pora kupić dom! Na ten cel zaciągamy kredyt w wysokości 600 000 zł. Odstawmy na bok polemikę czy w tej cenie można kupić działkę, postawić dom i go wykończyć. Jeśli uważacie taką kwotę za niedostateczną, przyjmijcie, że pozostałą gotówkę trzymaliście w skarpecie ;-) Okazuje się, że po trzydziestu latach oddajemy bankowi ok. 1 015 000 zł. Konkretna suma, prawda? Czy da się ją zmniejszyć? Załóżmy, że po 15 latach nadpłacamy 20 000 tys. Ile zaoszczędzimy? Tym razem niewiele, „tylko” ok. 15 500 zł.

Całkowity koszt spłaty kredytu – 1 015 000 zł
Z nadpłatą 20 tys. – 999 500



Jak widać z powyższych hipotetycznych rozważań kredyt nadpłacić warto prawie zawsze, jednak w tym przypadku im później się zdecydujemy tym mniej zaoszczędzimy. Pamiętajcie, że w początkowym okresie rata zawiera głównie odsetki, czyli zysk banku. Dlatego warto rozważyć nadpłatę kredytu pomimo „kar”. Im większą kwotę nadpłacimy w jak najkrótszym czasie, tym więcej możemy zyskać.


Tutaj znajdziecie kalkulator kredytowy, z którego korzystałam przy obliczeniach.


Pozdrawiam!
Ania

8 komentarzy

  1. Tylko skąd wziąć te ekstra kasę ? Bogatych wujków jak na lekarstwo... :( a tak na poważnie nie zdawałam sobie sprawy że to taka różnica !

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. No tak, mi też brakuje bogatych wujków ;-) Różnica jest spora, według mnie zdecydowanie warto nadpłacać ;) pozdrawiam!

      Usuń
  2. Hmm, interesujące podliczenie - liczby do ludzi trafiają. Prawda jednak jest taka, że na co dzień człowiek nie myśli o powinnościach i jak mu wpadnie ekstra kasa, przewala ją na przyjemności, między innymi dwie przez Ciebie wymienione. Albo wyjeżdża, albo obkupuje się zupełnie nieprzydatnymi tabletami i innymi. Dobrobyt nowobogackich ;> Spłaty kredytu niestety się nie odczuwa (nie odczuwa się przyjemności), stąd mało osób się na nią kusi. Reasumując: ludzie wolą doraźne zastrzyki kasy na małe przyjemności niż myślenie długofalowe.

    Pozdrawiam, Ania z D.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Bardzo trafnie napisane ;) Pozdrawiam Cię serdecznie :)

      Usuń
  3. Ja też jestem posiadaczką kredytu - i też uważam że warto sobie nadpłacić kredyt :)

    OdpowiedzUsuń
  4. Dodałabym jeszcze 4 scenatriusz: nadywżkę pieniędzy odłożyc na rachunek oszczednosciowy lub lokatę i zaplacic po czasie :"kary" :)

    OdpowiedzUsuń
  5. Osobiście wolałbym opcję z zainwestowaniem tych 20 tysięcy i przy dobrych wiatrach spłatą być może nawet dwukrotności zaraz po upływie czasu, podczas którego bank nakłada na nas kary :)

    OdpowiedzUsuń

TOP